楼市分化进入新周期 一二线“遇冷”三四线“发烧”

  2017-07-31 来源: 经济参考报
  历经"9·30""3·17"两轮房地产调控持续发力,一二线城市齐齐进入环比"量价齐跌"阶段,周期性拐点正在不断逼近.不过,楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期,数据显示,三四线城市的土地市场仍然火爆,多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入.业界人士认为,当前楼市调控需保持定力,一要遏制热门城市调控松动迹象,二要避免三四线城市房价炒作现象.
  一二线城市周期性拐点不断逼近
  国家统计局公布的数据显示,2017年1至6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1至5月份回落0.3个百分点.1至6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1至5月份提高1.8个百分点.
  全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现"量价齐跌"的态势.国家统计局发布2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.8至5.5个百分点之间.初步测算,6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%,二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落.
  中原地产首席分析师张大伟认为,在调控政策的影响下,一二线热点城市房价全面被控制,楼市调控的影响已经在一线城市全面出现.他进一步指出,当前房地产各项关键数据全面回落,楼市涨幅触顶迹象明显.其中,平均价格下调的最主要原因是成交结构的变化,从成交结构看,一二线城市成交量明显减少,导致了价格加速下调.
  "房价下跌的时候往往是‘利率高原’形成的时候."保利地产首席分析师吴定金表示,不少银行把居民房贷都视作"鸡肋",不仅二套房贷利率推升至基准利率的20%,更是把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%,银行方面利率优势方面的政策正逐步取消.
  上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,70城房价指数,相当于房地产行业的"上证综合指数".从统计的角度看,同比增幅曲线的收窄,和环比增幅不断变小有关,但当前同比增幅还没有由正转负,因此楼市并未出现大拐点,但楼市调整是一个逐渐降温的过程,当前环比"量价齐跌",周期性拐点正在逼近.
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,近三个月的市场走势表明,北京"317新政"及后续一系列政策的效果非常显着.在此轮调控中,政策的轮番出台使得楼市的投资投机需求被彻底打压,市场因此迅速退烧,住房向居住属性回归,购房者的心态向理性回归.市场交易量的降温还会继续,但降幅将逐步收窄.
  三四线城市楼市升温现风险
  楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期,全国楼市销售依然明显呈现分化.从统计局数据看,三四线城市接近全面上涨,6月份新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市,二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市,基本全部为三四线城市.
  克而瑞研究中心数据显示,从成交结构看,一二线城市楼市成交占比明显减少,三四线城市销量比重大增.易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心"第21届地产金融形势发布会"上说:"今年上半年,三四线城市是成交主力.一二线城市销售比重下降10个百分点,但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点,高达75%."
  从全国市场看,随着楼市调控,一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市.中原地产首席分析师张大伟表示,上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年有明显上升.
  以佛山为例,当地拿地成本较广州、深圳等一线城市低,而二级市场成交表现又居广东省前列,两方面因素叠加之下,吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进驻,大大加剧了当地的竞争.据中原地产研究中心统计数据显示,截至6月20日,佛山的土地出让金总额已达到395亿元.
  记者采访了解到,为了维持规模增长,不少企业改变了以往去一二线城市拿地的看法,对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市,很多房企都表示有意布局,有些三线城市已经成为房企争相拿地的阵地.以保利地产为例,该公司2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米,占全部拓展的70%,而在今年第一季度,这一比例下降到63%.近期,在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市,保利地产均有土地入库.
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,过去两年的上升短周期内,楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线,正在经历轮动扩散的过程.不过三四线城市的楼市成长性较弱,多年未涨的一波爆发后,开发商进入的风险将不断累积.
  张大伟预计,本轮楼市分化进入新周期,一二线在调控下降温,三四线在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点.
  环热点城市"溢出"效应显着
  眼下,随着北上广深及南京、合肥、厦门、杭州等一二线热点城市调控政策的执行,其周边各"环热点城市"承接"溢出"效应愈加显着,大部分城市商品住宅市场呈"量价齐升"态势,当地政府纷纷出台调控政策,为楼市降温.然而在诸多因素下,环热点城市楼市的调控难度正逐步增加.基层主管部门和业内专家建议,未来可考虑在"一城一策"基础上加强"区域协调施策",提高调控实效.
  自去年10月安徽合肥出台限购限贷政策以来,毗邻合肥的六安市房地产市场逐步升温,销售量屡创新高.六安市房地产市场管理局统计显示,2016年全市商品房销售面积达663.71万平方米,同比增长126.1%,增幅为全省之首;销售金额308.79亿元,首次突破300亿大关.
  今年一季度,六安房地产市场继续升温,全市销售商品房面积同比增长20.37%,销售金额同比增长46.8%,商品房均价为同比增长21.81%.4月底,记者在六安走访多家楼盘发现,每家售楼部都用大幅海报挂出了"合六城际铁路"的走向图、站点分布等.根据国家发改委已批复的规划,合六城铁将使六安进入合肥"一小时通勤圈".
  六安悠然蓝溪项目一位售楼经理热情地介绍说,"3月份我们曾加推过一次,均价还不到5000元,132套房源只临时通知了手头客户就一天卖完.5月底我们准备开几栋大平层,预计价格涨到6500元左右,房源同样是100多套,估计根本不够卖."
  在江苏句容市,受南京调控后"外溢"及首条跨市地铁S6线(宁句城际)的影响,句容楼市同样从去年10月开始"量价齐升",全年商品住宅销售面积是2015年的3倍以上.购房者中南京人占90%以上,承接了南京大量的刚需和投资购房需求.
  为控制过热局面,环热点城市成交渐热的强三四线卫星城市陆续出台调控政策,给楼市降温.记者梳理发现,陆续出台调控政策的环热点城市有:环京津的保定、沧州、廊坊、涞水、涿州、怀来、张江口等,环沪宁杭的镇江、嘉兴、句容、嘉善、滁州、无锡等,环广深的中山、佛山、东莞、珠海等.政策手段也涵盖了限购、限贷、限卖、控制备案价格、加大土地供应等各个层面.
  区域协调施策 承接疏解刚需
  严跃进表示,已进入"史上最严调控"的热点城市对周边区域的房地产市场将继续产生深远影响,后者已进入"去库存"和"控房价"双轨并行阶段,调控难度将继续增加.
  这一观点也得到了受访的地方主管部门和业内人士认可,他们提出,对于房地产市场已经有紧密联系的核心城市和其周边环热点地区,需要有新的调控视角和手段.
  世联行董事长陈劲松提出,随着经济的融合以及城际交通的彻底改善,房地产市场原先以城市划分的"板块"将在未来三年发生巨大变化,城市界限越来越模糊,区域概念强化,仅仅以行政边界实施的"一城一策"调控可能会无法适应市场变化.
  为此,陈劲松等人建议,首先要通过完善现有的城市群市长联席会议等机制,将区域房地产市场逐步作为一个"中观整体"看待,在"一城一策"的基础上,逐步探索"区域协调施策".
  保利地产首席分析师吴定金则认为,当前这种"城市群调控场"的态势已然初具雏形,对区域市场整体回归理性产生了积极作用.但由于不同城市长期的行政分割,在协调程度、形成调控合力的能力、以及政策科学性上还需进一步完善.
  二是完善政策设计,合理承接中心城市住房需求,帮助疏解中心城市功能.句容市房地产市场管理局副局长冯义进提出,句容市在城市群规划上已经有为南京提供配套服务的定位,其他环热点城市也类似,积极融入中心城市是发展方向之一.
  "考虑到这些因素,可适时调整政策,允许在南京缴纳一年社保的无房家庭在句容购房,而不是必须在句容缴纳一年社保或个税,使句容能够合理承接南京的刚需."冯义进说.
  三是加快完善环热点区域的不动产登记信息联网,推动信息共享和互通互认,为区域协调施策提供信息基础.受访人士建议,可设定信息联网倒计时时间表,使投机炒房者尽快"曝光",提高限购限贷等调控政策的实施效果,在楼市调控中既能有效保障外溢人群的刚需,又能精准打击投机炒作需求,维护市场秩序.(记者董建国、高博、孔祥鑫、方问禹、郑钧天、周强、王存福、马姝瑞)