房地产

        房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

房产特点

  房地产投资有以下几个特点:     
           (一) 位置的固定性和不可移动性。   (二) 使用的长期性。   (三) 影响因素多样性。
房地产
房地产
   (四) 价值大量性。   (五) 保值增值性。   (六) 行业相关性。

经济权属

  1、自物权:所有权   占有、使用、收益、处分   2、他物权   地役权、抵押权、租赁权、典权

房产类别

  由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类:
       根据土地用途分类
  根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:  
           1、 居住用地 ;   2、 公用设施用地(含商业用地);
房地产
房地产
          3、 工业用地 ;   4、 仓储用地 ;   5、 对外交通用地 ;   6、 道路广场用地 ;   7、 市政公用设施用地 ;   8、 绿化用地 ;   9、 特殊用地;
根据房屋用途分类
  按照房屋的使用功能可以分成下列几类:   1、 居住用途的房屋。   2、 工业用途的房屋。   3、 商业用途的房屋。   4、 文体娱乐设施。      5、 政府和公用设施。   6、 多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)。 

相关条例

  保证房地产开发的质量,途径很多,但认真贯彻ISO9000标准,推行质量认证,的确是一条必由之路。房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。   一、房地产在立项过程中,要服从城市的整体规划和区域规划,充分尊重规划部门的意见,对标书和合同要严格评审。
  二、认真做好每一个项目的策划工作,从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工,直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划,做到运筹帷幄,决胜千里;要按照策划的结果,编制质量计划,用以指导项目开发建设的实施,确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。
  三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定,做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。
  1、委托规划设计时,在审查资质的基础上,一般项目可采用议标的方法,重大项目可采用招标,甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外,一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑,还是联片开发,都应和周围的建筑及环境相协调,并体现出设计大师们高超的建筑艺术,美化城市,给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益,不顾社会效益。
  2、委托施工时,可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上,优先选用通过ISO9000认证的施工企业。
  3、要对供货企业进行评价和选择,以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。
   四、按ISO9001的要求,搞好施工过程的质量控制,保证工程质量
  开发企业在工程招标后,不能放任不管,而要严格监控。在做好施工前期准备后,应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证,都应该按ISO9000标准来要求他们。   1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包;
  2、对每一个工程项目都必须编制质量计划,明确对施工过程控制的要求;
  3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书,严格按规程操作;
  4、使用合格的施工设备和检测器具,并保证施工安全;
  5、对特殊过程必须严格控制,消除日后的事故隐患;
  6、遵守法律、法规,不能给周边环境造成污染等等。
  五、按照ISO9001的要求,对建材质量和工程质量进行严格控制。
  1、对于该委托监理的工程,开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择,再委托监理;
  2、在进货检验中,不允许紧急放行(来不及检验而先投入使用),最起码是钢材和水泥禁止紧急放行;
  3、在过程检验中,不允许例外转序(来不及检验而进行下道工序施工)或必须经过严格审批 ;
  4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时,不得进行最终检验(竣工验收)。   当然,房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做,本文不拟一一叙述。
  对于房地产开发企业来说,除了贯彻ISO9001外,还要贯彻执行ISO14001(环境管理国际标准)和OHSAS18001(职业安全卫生国际标准),这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能;才能使城市的立体环境(水、土壤、大气等)得到控制和改善,才能使人与自然和谐;也只有这样,才能赢得现代城市居民青睐,拓宽销路,为房地产开发企业带来效益。

重要意义

  目前,对于中国房地产行业在未来经济中地位之最大质疑,莫过于2007年4月份,由国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控:重点调整过剩流动性的流向》的专题报告,文中建议政府高层放弃房地产支柱地位,彻底改变房地产依赖型的经济模式,主要理由为:以房地产为支柱行业,将导致大量的资金和其他资源过度地追逐房地产,从而使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。因此呼吁国家和地方要在发展政策上改变“房地产偏好”。报告还指出,经验证明,发达国家在其工业化的过程中都没有把房地产作为支柱产业,经济发展对它的依赖性不强。相反,那些在工业化过程中过度发展(或过度依赖)房地产的国家如东南亚“四小虎”却遭遇了严重的经济危机。
  对于以上的观点,我的看法是,虽然从中国未来经济发展的总体趋势看,实现产业升级尤其是制造业升级换代是一个必然趋势。但报告作者把限制制造业升级的大部分原因,归咎于房地产行业,显然属于没有搞清楚房地产行业与制造业的本质。
  首先,就房地产行业来说,地区发展过度依赖房地产行业,确实容易引发投资泡沫与经济过热现象。因此相对而言,发展以制造业升级为经济支柱的新型工业化道路,也确实是未来中国经济发展的最佳途径。但如果仅仅以此就认为,制造业升级可以马上替代房地产行业,成为各地区发展的新支柱产业,无疑是片面而书本化的。原因如下:
第一,报告对制造业发展阻力的认识不足。
  作为一个发展中国家,中国在现代化进程中所处的后发地位是一个具有本质性的最大劣势。由于早先加入这一进程的西方国家已跑出很远并取得巨大的成功,决定了后发国家在开始走向现代化时便已处于明显的劣势地位,难以实现持续高效且大规模地发展工业。资金缺乏、技术落后、人口包袱、环境压力、传统重负,以及国际政治经济环境的变化,都会使后来者的现代化进程阻力重重。因此,虽然中国制造业的发展已形成一定规模,但目前在全球产业价值链中,仍然处于垂直分工体系低端,只能逐步的向高端分工转移,无法一蹴而就。像当前制约中国低端制造业的外贸需求瓶颈,与制约高端制造业的核心技术瓶颈,并不是靠政策重点扶持与大量注入资金就能解决,而是必然要经历一个“摸着石头过河”的漫长发展过程。
第二,报告对房地产业的产业特性认识不足
  与发展制造业阻力重重相比,房地产业的最大优势之一,是它并不像工业制造业那样需要一些承载基础,而是在任何一个城市里都可以催生,并在短时间内汇集巨额资金,拉动无数投资机会。对于象中国这样一个工业承载基础薄弱,又处于后发劣势的发展中国家,需要一个像房地产行业那样能大范围带动经济尤其是落后地区经济的支柱型产业,在这一点上不能盲目与发达国家相比 。
  至于房地产与制造业的关系,我们认为不但不是相互排挤与竞争资源的关系,而是互相推动、相互促进的关系。即通过对生活配套、商务配套、工业配套的打造,在原有地区产业承载基础上,增加对外来人口、技术、资金的吸引力,而当工业制造业发展后,又会反过来成为推动房地产发展的最好动力。至于出现所谓“过度发展房地产业”的现象,在很多情况下,是由于工业制造业升级的困难阻力巨大,导致其发展速度远远不及房地产业,因而造成房地产行业“一枝独秀”的现象,在很多人眼中,这样的局面就成了“过度依赖”房地产行业了。
第三,报告对房地产业的经济重要性认识不足
  房地产行业对国民经济的影响,主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先,从拉动经济方面来看,房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展,据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动,当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次,从稳定经济方面来看,由于产业关联度高,房地产开发投资的大幅波动,可以带动其它相关产业也出现波动,最终必然会引起经济的波动。同时,由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款,所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款,因此保持房地产开发投资的平稳增长,对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。

发展历程

       自1999年中国房地产市场进入快车道,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次。
   全国三大城市着名的房展会有
北京房展会
  北京房交会、北京春季房展会等等
上海房展会
  上海之春房展会、五一假日房展会、十一房展会等等
深圳房展会
  深圳房展会、深圳春季房展会、深圳秋季房展会等等

重要意义

开发商
  开发商的商品房项目可通过房展会带动的人气,一鸣惊人,达到市场轰动和关注;利用房展会“房展超市”功能,降低消费者购房的时间成本,与其他项目同台竞技,让消费者真实感受“不怕不识货,就怕货比货”的上帝荣耀
消费者
  在房展会上,可以充分享受政府的支持,与政府相关职能部门形成良好的互动,为消费者谋取最大化的政策利好; 消费者在房展会,也能通过开发商的宣传推广,通过销售人员的讲解和分析,了解自己所处的城市发展的最新成果、城市的发展现状、城市规划的最新动态等。

成功要素

消费者:专业房展提升选房效率
  房展的房源通常都最全面、品质最新。在房展会收集大小楼盘的楼书,这是一次性收集到很多楼盘的资料非常有效的方式。参加房展会除了有省时又省钱的看房专车之外,展会现场往往有与房产配套的相关服务,如中介服务、理财咨询、法律咨询等,购房人在看楼的同时可以享受各种免费的咨询服务,对于第一次购房的消费者来说更是有用。
主办方:消费者是真正的“上帝”
  对于主办单位而言,开发商是它的主要资金来源。因为参展费、土地租赁费、承办费、赞助费等收入,主要靠开发商参展来获取,而对于参展的开放商而言,谁是开发商真正的上帝,那就是购房者,开发商拿出资金参加房展,很重要的目的就是在房展期间出名,当然最重要的是卖出房子。要实现这个目标,主办单位就必须帮助开发商把消费者吸引到房展会上,各显神通各出奇招,促使消费者来看、来买。开发商:让消费者感受到实惠 如何让消费者带着银子来参加房展,除了要做好产品定位,市场细分和高品质服务以外,最关键的是要让老百姓感受到实惠。主办单位可以组织所有参展单位,在参展前进行内部价格适当调整和评估,参展期间通过联合宣言的形式,以“你参展我让利,价格统一大优惠”等活动,让百姓在房展期间买单,以最终实现共赢局面。开发商:瞄准有效消费者展会场面气氛热闹固然好,但是对开放商而言,“房屋销量才是硬道理”,房展能够帮助开发商卖出多少房子,是开发商评估房展主办方组织效果的核心标准。为避免产生“场面热闹销量冷清”的情形,开发商希望主办方吸引到有效的消费者——即真正能够在房展上实施买房行动的消费者,而不是来凑热闹的。主办方根据房展主题定准核心消费者人群并进行有针对性的宣传,会使开发商在房展现场的销售量更佳。开发商的人力物力有限,房展现场咨询的观众又多,这就更加需要让现场售楼小姐的时间花在“刀刃”上,即有效消费者身上,而不是那些“只是看看热闹”的消费者。
开发商:高素质的参展商
  开发商提供的优质项目和对主办方的赞助同样是房展会取得成功的必要因素。 本质来讲,房展会就是一个买台,开发商提供的新房就是产品,只有产品物美价廉或者品质过硬,同时恰好又是消费者需要的,那么房展会的新房交易量就会火爆起来,也意味着房展会才真正算是举办成功。所以开发商对于房展会来说是非常重要的,在展会之前,主办方要与开发商做好市场调查,了解楼市的需求行情,真正做到为消费者提供一次优质项目集体大亮相的房展会。
  一次成功的房展至少应有三个因素支持:优秀的组织者、高素质的参展商和有效的参展消费者。而参展商和参展消费者都需要靠优秀的组织者来带动。房展会所起的房产超市作用正在日益显现。如果在今后的房展会上,政府相关部门能够真正牵头参与,强化房展会的权威性和组织能力,如果房展会能形成一种定期举办的惯例,同时,相关的服务与配套能够及时跟上,最终形成一种房展品牌效应。
未来展望
  作为市场经济的产物,房展会的功能和作用逐渐在扩大,并发展到多元化。如郑州的房展会一般都有二手房展区、装修展区等。另外在上海或北京等地的房展会,甚至还推出建材展区、配套展区、相关的沙龙和讲座、甚至签名售书等功能。   无论是房展会的基本展示功能、还是房展会延伸的多元化功能,但有一点可以确定,房展会只会随着房地产市场的成熟和完善,受到消费者越来越多的关注,成为消费者购房前了解市场的必要手段和重要渠道。
  相信房展会在消费者的关注中、在政府的大力支持下、在开发商和主办单位的共同努力下、在新闻媒体的严厉监督下,越办越好,为消费者带来更多的实惠和好处!预祝新乡市2008年春季房地产展示展销会取得圆满成功!

销售要素

楼盘:
  作为房地产销售人员,你必须了解你要销售的产品——房子,必须深信,你要销售的房子能够满足你潜在客户的基本要求,甚至可能还会带来超值。作为销售人员要热爱你的产品,要知道自己产品的特色,及其与目标顾客之间的共振。
售楼人员:
  要让客户感到你是他们的朋友,是他们的购房顾问,是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心,必须把握住以下几个关键问题:一是丰富的房地产专业知识,对自己销售的楼盘了如指掌,熟记于胸;二是反复的演练,只有将对客户的销售演示达到无懈可击,哪些话该说,哪些话不该说,有些话说到什么分寸,哪些要重点介绍,哪些要一般介绍,这都要事先准备好;三是售楼经验,只有经过持久的不懈努力,具有真诚的敬业精神,善于在实践中归纳和总结,比别人多一份思考,才能获得成功必备的技能。
客户:
  售楼人员要有正确的判断力,要能找出你要服务的客户。通常的做法是,可以对客户做一下评估,确保他们是可以做出购买决策的人。譬如问一些“你是公司的老板吧?”“是不是再征求一下太太的意见?”等既得体面而又十分有益的问题,千万不要浪费时间去找你以为可能是你的顾客,在还没进入销售流程前,你不可能知道谁会买。在这些人身上花费你大量的时间有时候很可能是徒劳无益的,用最快的时间发现你的客户并最快成交,用最快的时间打发掉不是我的客户,这永远正确。
推销自己:
  房地产销售人员给客户第一印象至关重要,所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼人员对说什么把握得极准,而且能够吸引客户听下去。使客户感觉到你非常真诚,而不是夸夸其谈,如果能做到这一点,你就成功了一半。所以,作为售楼人员,要锻炼出这种本领,成功地推销自己。
房地市场 相关问题
房地市场 相关问题
推销开发商:
  目前,很多商品房延迟交房,施工质量灯光问题投诉日益增多,如果你的开发商很有实力且守信誉,这方面做得比较好,那么就套十分自豪地向客户推销你的开发商,这样,可以让客户感到更安心,更可靠,更踏实,也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。
推销楼盘:
  售楼人员要满怀热情和激情地推销,因为真诚和热情是很容易感染人的,千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由,并说服他考虑购买,可以说“这是开盘价,过两天就要涨价了”、“只优惠十套”,说话要简洁,并机智地加以运用,不要让客户认为你是在下套让他去钻,不然的话,潜在客户不会认真考虑你所说的话,如果客户可以考虑的话,你就可以带他参观样板房或现场介绍了。
现场讲解:
  聪明的售楼人员会做一个开场白,大略讲解一下,然后再正式介绍。当客户觉得能了解新鲜有趣的信息时,就会愿意花时间去听,给客户详尽的信息,突出楼盘的优点和独到之处,做个好的演员,背好台词,设计你的一举一动,包括客户一进售楼处讲些什么,在参观样板房的路上讲些什么,现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标:向客户推销你的楼盘。
带给客户高附加值:
  客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要,是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向客户介绍你的楼盘时,就应该清晰无误地告诉客户,楼盘超值超在什么地方,因此,你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。
制造紧迫感:
  要想让客户现在就购买你的楼盘,就必须熟练地运用销售技巧——制造紧迫感。紧迫感来自两个因素:现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感,首先应让客户想要你的东西,否则就不可能有紧迫感。
销售建议:
  你无法成功将产品推销给每个人,但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。这时,你应相干客户再次陈述楼盘的优点,高附加值以及优惠条件。另外,还要说一下发展商是如何的可靠和稳定,以及相应的实力,一展你的本领,才干和学识,言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。
结单:
  结单是你精心运筹、周密安排、专业推销、辛勤努力的必然结果。当客户已来看过几次,足以让他做出明知购买决策时,随时都可能拍板成交。此刻,就是决定“买”还是“不买”的时候了,如果你使客户信服了,并成功地运用上述要素,结单的可能性就有80%了。

房地产业

  (一) 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。
  (二) 房地产业主要包括以下一些内容:
房地产 相关漫画
房地产 相关漫画
  1、 国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等
  2、 房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动;
  3、 房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。
  4、 房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产
 
房地产
房地产
 目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。
  房地产(real estate)   房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动,或移动后会引起性质、形状改变的财产。
  房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。
  土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资,这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动,其本身必然具有商品属性。
地产的交易形式有:
  (1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括:征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。
  (2)二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。
  外资进入房地产市场的主要渠道,包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
房产的交易形式有:
     (1)房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。
   (2)房屋租赁。
   (3)房产互换。
   (4)房产抵押。
房产动态
  房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨,不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。但据各机构跟踪的数据显示,各大城市楼市成交量普遍上升,这无疑为房地产股的上涨增添了底气。
  消息称,房地产可能搭上振兴规划末班车,其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”。如果这个政策取消,对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用。有业内人士表示,在国家大力刺激内需下,第二套房政策取消应该是水到渠成的事,不过应该不会助涨房价,房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。昨天收市后,有报道又称,政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中,原因是该行业的特殊性和敏感性”。
  不过楼市的回暖无疑利好地产股。机构披露的上周房地产周报表明,除昆明和成都外,各主要城市成交环比上涨。其中,北京一手住宅成交量维持前周的升幅,保障性住房成交上涨趋势放缓;天津一手住宅成交增长26。74%;青岛成交量环比增长151。41%;上海住宅成交环比上升25。54%,南京商品住宅周成交环比上涨47。54%;杭州商品房预售环比上涨74。99%,深圳一手房成交环比上升32。65%;广州住宅成交环比上升34。86%;东莞住宅成交环比上涨19。01%。另外,武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势。天津、厦门和南京三地,周成交量还创下2008年以来新高。
  华泰证券认为,经过年初至今的上涨,地产股估值水平迅速上升,重点上市公司动态估值水平已经走出低点,回到或接近15-20倍PE的历史中等水平。目前行业仍处于有利政策环境中,成交有望进一步回暖,并且重点公司销售业绩出色,2009年实现市场份额上升也比较可能,因此维持行业“增持”评级。有专家指出,上周房地产成为资金撤出最多的行业,表明市场对这个行业的看法仍有分歧,而成交量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准。
  房地产暴利与工程欠款泛滥并存及欠款解决办法

房产利润

  不管房地产巨头承认与否,房地产是个暴利行业是不争的事实。那么,房地产的暴利来自于哪里呢?笔者从房地产巨头的“高谈阔论”中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段。
  所谓两条渠道。
其一炒地皮。
  住房不能建在空中,必须要土地,而土地是有限资源,因此,谁拿到了有限的土地资源,就意味着谁掌控了房地产开发的主动权,更重要的是,土地资源的有限性又注定了它的巨大升值空间。笔者认为,这大概是上个月“地王”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的:炒地皮,等待升值,从中赚取暴利。中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为,开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账,假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,楼面价可能涨到了5000元,每平方米净增3000元利润。算出的这笔账很直观,既解释了开发商为何疯狂炒地的原因,也道明了房地产暴利的其一个渠道。
其二炒房价。
  房价高,则利润高,房价低,则利润低,立竿见影,吹糠见米,因此,炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价,他们无所不用其极。新开发的待售楼盘,一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”,给潜在的购房者心里造成紧迫感,从而激发他们的购房欲望;开发商自导自演,雇请人连夜排队购房,造成房源紧张的虚假形势迷惑人;抛弃道德、良知和社会责任,赤膊上阵,鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“购房即爱国、救国”、“经适房扰乱了房地产秩序”,等等,不一而足,大肆炒作,百般为高房价鼓与呼,从而赚取暴利。   所谓两大手段,其一,空手套白狼。从每年的胡闰财富榜来看,近些年来,房地产行业产生的暴发户是最多的。笔者认为,房地产行业内之所以多产暴发户,其一个很重要的原因是,从房地产行业可以通过“空手套白狼”的手段“白手起家”。一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子,再从政府拿地,转手出去就能大赚一笔,或直接开发住房,则赚得更多。还有的人借老百姓保命钱——社会基金等拿地和开发房地产,用公共资金赚取暴利,把公共资金置于房地产的开发风浪中。
  其二,商业贿赂。近些年来,伴随随着房地产的兴起,与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。前不久,行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震,牵连出一系列贪腐官员,包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤,市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭,市房产局书记陶兴文等。房地产商为何要行贿地方官员?因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利。比如让官员帮忙低价拿地,或通过改变土地性质拿低价地;其次是免交城市建设配套费;再次是缓征土地出让金等等;官员大笔一挥,就能赚个盆满钵盈,房地产哪有不乐意“出血”的?苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官?就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地,转手净赚一点九亿元!姜则一次受贿8250万元!
  近些年,房地产开发商及其“砖家”为何如此牛?房价为何如此疯狂的飙车?因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣开道。因此,无论是房地产的暴利渠道,还是暴利手段,根本原因是法制不健全,权力没有受到很好的约束,腐败扰乱了房地产开发市场,所以,要想降房价,不把可怕的权力关进笼子里,无异于白日做梦。

工程欠款

  根据中国信用调查报告的数据,房地产工程欠款排在呆账坏账欠款的行业第一位。
(一)建立清欠责任制
  树立“谁经手、谁负责,谁形成、谁催讨”指导原则,对项目经理落实清欠责任。具体落实方式:
  ①对提升为分公司领导的项目经理,仍承担清欠责任,由其指定责任人。
  ②对已调离本单位的原项目经理所形成的债权也应指定清欠责任人。同时从分公司到项目部签 订了清欠责任书。
一片天地
一片天地
  ③项目经理作为清欠责任人,在外欠工程款未如数收回前提下,不兑现全额承包奖励。
  项目经理催讨侧重点因时而异:
  ①在建工程的催收主要是要求业主按合同约定及时付进度款
  ②对已停工且暂无力还欠款的项目,可进行资信调查了解其资产状况,要求债务方签订还款计划。。施工单位法律顾问可到工商局调取对方近年财务报表。
(二)信息管理法
  长期以来,工程拖欠款基础工作较为薄弱,信息反馈不及时。加强清欠报表系统和清欠台帐建设,可采用网络技术和NC系统对拖欠款及时进行监控。
(三)应对政府欠款
  政府拖欠工程款主要原因,新官不理旧帐,宁可搞政绩工程,而不愿归还陈年老帐,施工单位是欲罢不愿,欲要无门。具体措施有:
  1、政府协调:对于政府工程,施工单位请求当地建委帮助协调。由建委召开各方协调会,并把会议纪要发给财政部门。
  2、网上清欠:抓住国家清理拖欠工程款的有利时机,利用网络优势,对无市场前景并拒签还款计划及已胜诉未执行和已起诉尚未判决的债权项目进行上网清欠,可在“建设部中国建设工程信息网”申报债权项目,这样会有信息反馈。   3、致函清欠:施工方可以文件的形式,向外省、外市的建设主管部门发送律师函,请求协助解决该地区政府及建设单位拖欠我方的工程款问题。
  4、督办清欠:积极向省市清欠办发出行政督办申请,督促建设单位还款。
  5、抽样清欠:按照建设部发出的《关于开展全国清理拖欠工程款和农民工工资检查工作的通知》的要求,施工方组织落实各项基础工作。通过国家的随机抽查,督促了建设单位还清工程款。
(四)利用关系法
  1、可用社会关系具体包括同学、战友、亲戚、朋友等等,晓以情理,明以是非,争取他们的理解、支持和帮助。
  2、借助社会力量协助清欠。可聘用社会上有一定关系和活动能量的人参与清欠;也可借助人大代表、政协委员的力量进行清欠,特别是政协委员提案的方式,有一定效果。
  3、内部协调法:本地分支机构帮助外地机构在本地办案,如北京分公司为江西分公司在北京的某项目进行催收。
(五)以物抵债(又称债务重组)
  对债务人无现款偿还但同意以物抵债的,进行合理评价。抵偿物要经济适用,宜于变现。清欠过程中,对于以物抵债的,需办理相应权属抵押登记手续。采取下列措施:①与业主协商,要求签订以物抵债及延期付款协议。在协议中明确被告所欠1000万应在×年×月×日之前付清。逾期业主自愿以房产中的哪几套折价。如果业主同意则继续施工;业主不同意则停工。②延期付款协议予以公证,经公证的还款协议不必诉讼,可直接申请强制执行。
(六)时效恢复法
  诉讼时效,是指权利人请求人民法院保护自己合法权益的法定期限。超过了诉讼时效,虽可提起诉讼,但所主张的权利则不受法律保护。错过时效的应收帐款就会变成坏帐。
  1、录音催讨法:某单位恢复时效采取的办法值得借鉴:有一个工程尾款30万元拖欠长达10年未还。2004年初,该施工企业法律顾问从收集证据入手,取得了双方签定的《施工合同》、《工程竣工报告》,为维权奠定了基础。在获取上述证据后,施工方利用最高人民法院《关于民事证据若干问题的规定》中允许的方式,采用电话录音、录像,取得了本案时效中断的视听证据。由项目经理于2004年1月间拨打业主手机,通话主要内容:一是对方欠款数额;二是施工方自1994年以来一直在主张债权;三是何时归还欠款。通话过程进行了全程录音、录像。特别是录像证据中,现场环境、在场人员、项目经理拨打业主手机的过程清晰可见。随后又在移动公司提取了项目经理所使用的电话《通话清单》。至此,完成了中断时效的证据锁链,对方拖欠施工方工程款的证据全部取得,为恢复诉讼时效提供了法律证据。
  2、银行转账法:如某工程业主拖欠几十万元工程款,多年来业主以各种借口推拖不还,也不作对帐记录,致使债权超过了诉讼时效期。为了获得证据,施工方可以确立了首先派人去对方单位清欠,对方能给多少就要多少,但是不拿现金,要求从银行走汇票,想方设法恢复诉讼时效。
  3、协商对帐法:双方重新签订的联系单、对帐单是有效清欠证据。
  4、纪委查案方法:以企业内部中层干部离任审计为由,找到债务单位要求出具业务联系单。一旦出具对帐单,就是有效证据。
  5、故意主张法:若欠款金额为4万,已超过2年时效。施工方以特快传递方式致函业主,故意要求清偿8万元欠款。有时债务方觉得冤枉,回函只承认其中的4万元。这样复函就是施工方胜诉的证据。
(七)依法诉讼
  我们应充分利用“优先受偿权”、“工程拖欠款还款协议赋予强制执行效力公正的暂行办法”、“最高法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释”等相关法律保护我们的合法债权。对于证据充分,事实清楚,催讨无果而又具备还款能力的,坚决进行法律诉讼。诉讼实践中证据收集是基础,诉讼保全是前提,友好协商是途径。
(八)摸透心理法
  这需要具体清欠人员分析项目的具体情况,针对拖欠业主所忌惮之处,有针对性地采取清欠措施。如民营学院是民营投资,没有资金来源保证,只靠每年招收新生的学费进行偿还。施工方可抓住学院怕把问题搞大,影响学生生源的弱点,一方面多次上门督促还款;一方面组织人员在新生入学之际催收欠款,对方往往迫于舆论压力,还清了全部欠款。如有的清欠女职工带着孩子要帐,债务人走到哪里就跟到哪里,钱不收回人不走,不达目的不罢休。又如有些清欠人到债务单位夹着毛巾、带着电饭煲,你办公我不影响,有人联系业务我要帐。这种近似无赖却有理的方法常有不俗效果。
(九)跟踪追讨法
  对于清欠难度大的“钉子”类债权,可采取了“贴、跟、咬”的方式,不达目的誓不罢休。可以天天往债务人处跑,用诚意感动对方,用纠缠烦倒对方。对信誉较差,尤其是民营开发商的房地产项目,某施工单位采用紧盯不放法。该公司承建的一个房建项目,开发商老板为躲债,不见施工方清欠人员,施工方安排3名清欠人员专车追讨,经过近一个月的追踪终于在腊月二十八深夜,堵住了开发商老板,迫使他在无奈的情况下连夜开出了几百万元的还款支票。
(十)内部招标法
  一些公司拿出一批难点项目,在员工中进行招标清欠,并给予一定的优惠政策,鼓励清欠。通过制定下发《应收帐款内部招标办法》来规定了招标费用支出标准、招标办法及委托收款合同书样本。如某公司先后推出315个、涉及资金1。07亿元的债权项目实行招标清欠,该公司一名职工先后承接了6个债权项目,共收回帐龄在五年以上的外欠款406万元。许多单位通过总结年度“清欠”工作,评选先进集体和先进个人,调动了清欠人员的积极性。
(十一)延伸清欠法
  ①承接续建工程;②与甲方共同找建设单位落实资金等方式收回工程欠款;③帮助房产商推销房屋,用售房收入偿还欠款;④撮合供料商购买商品房抵消我方所欠料款。
(十二)债权转让法(三角抹帐)
  债权转让运用得当可有效地解决三角债问题,减少清欠成本,缓解企业矛盾。
(十三)媒体曝光法  利用电视台等媒体对长期拖欠巨额工程款不还的业主单位进行曝光,使恶意拖欠工程款的房地产商承担社会舆论的压力,从而取得清欠效果。
(十四)合同预防法  工程结算难,难在审价。业主出于种种目的审价不及时。
  同时审价效力又需双方确定。常常出现施工方审价,业主不认可;业主审价,施工方不认可,如此多方审价,重复审价,费力费时。
  我们可在合同中作下列约定:
  ①“业主应在收到决算书×天内完成审价,逾期视为生效”,以预防逾期审价;但有时我们如果在合同中直接作上述表述,业主担心其权益受损而拒绝签字。我们还有一种变通办法。我们可在合同中明确双方适用《建筑法》、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》,虽然后者是建设部颁布的部门规章(它明确了业主逾期生效)的结果,一旦双方选择适用,同样起到“逾期生效”同等效果。
  ②“若施工方对业主的及时审核结核有异议的,双方同意任一方到××会计事务所审定,以审定价视为最终结论”。以此预防重复审价。
(十五)审时度势法  我们不宜无条件以书面形式放弃优先权,其原因在于根据最高法院相关解释,这种放弃是有效的并且不可撤销的。
  在施工期间,常发生房产商为了贷款而要求施工方放弃书面优先权的情况,企业宜审时度势。特殊情况必须放弃优先权时,可增加相应清欠条款。即业主至×年×月×日之前付清××工程款的前提下,我公司愿放弃××工程优先权,放弃金额不超过××万元等等。
(十六)附条件减免法
  业主常向施工方要求免除利息和滞纳金,甚至对本金提出折扣偿还的要求。这时施工方为了及时取回工程欠款,不得已放弃部份债权。但放弃的同时,又担心业主仍不按新签还款协议履行。这时可用附条件放弃法,合同约定,若业主能在×月×日前付清×元,余款×元作为放弃;否则业主仍应按原债权金额履行,且承担违约金。

房产市场

  房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。
  房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。因此,房地产市场是房地产市场体系中最有代表性,也是最重要的部分,处于主体地位。

相关法规

  1、中华人民共和国建筑法  2、中华人民共和国城市房地产管理法  3、物业管理条例  4、房屋登记办法    5、商品房销售管理办法  6、土地登记办法  7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007修订)  8、国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知  9、最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知  10、最高人民法院民二庭庭长宋晓明在“物权法担保物权国际研讨会”上的讲话--物权法担保物权编实施中的几个重要问题