所有权

  所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。它是一种财产权,所以又称财产所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利,具有绝对性、排他性、永续性三个特征,具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。产权和所有权的区别是:产权是一个较大的概念,产权包括所有权。房地产所有权只是房地产产权中主要的一种。    

简介

    是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处置的权利。它是一种财产权,所以又称财产所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利,具有绝对性、排他性、永续性三个特征,具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。产权和所有权  房屋的所有权的区别是:产权是一个较大的概念,产权包括所有权。房地产所有权只是房地产产权中主要的一种。    

名词解释

    所有权包括占有、使用、收益、处分的权利,所有权是一种最充分的权利,是一种绝对的权利。    所有权(ownership)是人类社会特有的一种制度。一个民族如果不知所有权为何物,或在其制度安排中仅给予所有权以次要地位,而且如果它认为,“我的和你的”(meumandtuum)只不过意味着“当下你我所持有的”,这个民族生活就生活在一个与的世界不同的世界里。但是为了弄明白他们的世界为什么会不一样,为了评价以“公共管理”取代“所有权”的这一模糊设想或所有权在20世纪重要性已下降、特征已发生变化这一的模糊要求的可能合理性,首先要对“所有权是什么”有一个清晰的理概念。   
  所有权
  所有权
 所有权所内涵的标准的附属于财产的要件权利义务(incidents),即:通常情况下,适用于特定成熟法律制度所承认的、对某物具有成熟的法律制度所承认的最大利益之人所享有的法律权利、义务,以及或其他附属于财产的权利义务要件。这样做也就是要分析所有权的概念;指的是“完全的”个人所有权这一的“自由主义”的概念,而不是其它他受到更多限制的观概念,尽管,在某些场合下,它们亦可叫做所有权。    其次,法律制度为决定“谁拥有某物”所采用的规则的种类以及,在多个主体都对主张对某物享有均有要求权利的情况下,谁享有优先权的问题。再次,分割所有权(splitownership)的情形,在这里,标准的附属于财产的权利义务要件由两个或多个主体分割所有。最后,分析社会利益对所有权所作的限制,以及所有权与公共管理之间的关系。这种论述顺序具有如下优点:只要描述了完全所有权的标准情形,它的变体和或可能的替换形式,就会通过对比,显得更为清晰,也更易于理解和评价。另外,这种处理也并不意味着提前臆断了对私人所有权应扩张至何种程度以及公共利益应对它作何种程度的修正这一下述问题作了预先判断。即:私人所有权应扩张至何种程度?公共利益应对它作何种程度的修正?这些一问题尽管不属于论述范围,但也只有在对所有权观念做了足够的分析后,才能真正理解。      若暂时将所有权定义为“某成熟法律制度所承认的、对某物的最大可能利益”,则自然可得出结论:既然所有成熟的法律制度都承认对“物”的“利益”的存在,那么在某种意义上,所有成熟的法律制度都有所有权的概念。确实,即使那些原始的制度,(如特罗伯利昂特岛〔Trobriand〕的岛民中存在的制度),也有一些规则,依照这些规则,某些人,(如独木舟的“所有人”),对某些物品比任何其他人有更多的利益。    对成熟法律制度而言,还可以得出一个更广泛的主张,,即:在这些法律制度中,存有一些重要的附属于财产的权利义务法律要件,它们是不同制度所共有的。若非如此,在纯粹英语环境中所说的“他拥有那把雨伞”这句话,就和不同于作为法语“这把伞是他的(Ceparapluieestalui)”这句话的译文的――“他拥有那把雨伞”有着不同的含义。但是,这两句话含义是相同的。确实,在英国、法国、俄国、中国或其他人们愿意提及的任何现代国家,“拥有”雨伞的人的地位都有着实质的相似性。无论在哪里,在若没有其他人对该物有利益,的在这种简单的、不复杂的情况下,“所有权人”都可以使用该物,或禁止他人使用该物,或都可以出借该物,或、出卖该物,或者随意抛弃该物。但无论在哪里,他都不得用该物来戳邻居的肋骨,或打破邻居的花瓶。    所有权,所有权(dominium)(拉丁语),财产权(propriété)(法语),所有权(Eigentum)(德语)及其他相似的用语,不仅代表特定法律制度下某人对某物的最大利益,而且代表超越特定制度而有共同特征的某类利益。因此,知道这些共同特征是什么,当然肯定是很重要的。这些共同特征的重要性,只是想得出这样一个结论:这些相似性事实上存在着,而且可以通过人类共同的需求和人类生活的共同条件得到解释。若要说,这些特征在不同的成熟制度里都必定相同,或者说,这些特征的范围及普遍存在性都证明了所谓的“普遍法学”是一种可敬的追求,则未免草率。这些说法也许确实是真的,只需要证说明下述结论就够了:并非像某些作者所暗示的那样,所有权的标准的的附属于财产的权利义务是以毫无规律的、不可预期的方式在标准要件,在各个制度间进行变化的有着截然的不同,而且这种不同是毫无规律的、不可预期的;相反,所有权的的标准的附属于财产的要件权利义务有保持,总保持恒定的倾向内容,它们超越了时代和地域的差别。不应该把这个命题与下列主张要求混为一谈:即:一切制度均赋予所有权(完全的、自由主义意义上的所有权)以同等的重要性,或它们认为相同的物都是可以拥有的。这个主张要求显然是错误的。例如,在苏联,一般说来,重要财产如土地、企  物权法业以及集体农庄均不可以是“个人所有权”(自由主义意义上的所有权)的对象,而是“政府”或“集体”所有权的对象;这种所有权虽然与个人所有权也是相关,的制度,但还是与个人所有权有所不同。    在这个世界上,存在着“非流通”物,它不属于私人所有权,但却服从于国家或公共机构的特殊管制,――这是一种古老的观念,在现代大陆法中,它仍有着重要地位。    另外,在中世纪早期的英国,土地似乎不能说是被“拥有”的,因为在那里,讨论的标准权利义务在要件被地主与佃户之间进行了分割了,任何一方的地位,与拥有某物的典型情形之间,都不具有充分的相似性。 
  

特征

   (1)所有权具有一体性;    (2)所有权具有排他性;    (3)所有权是一种最完全的权利;    (4)所有权具有弹力性;    (5)所有权具有永久性。   
   

地位

    中国十届全国人大五次会议以高票通过了众人瞩目的物权法,“所有权为大”成为了人们热议的一句话。于2007年日起正式施行的物权法,从1993年启动物权法起草工作至今,历时14年的时间,终于实现了大家“对私有财产给予平等保护”的美好愿望。2889名代表中2799人投下赞成票,物权法的高票通过并不让人意外。随着经济的高速、稳定发展,保护个人合法私有财产不受侵犯的呼声日益高涨。特别是经过此前两年的热议,“物权法出台时机已经成熟”成为社会各界的普遍共识,并最终在2006年被纳入全国人大立法计划中。    根据物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的,不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。此外,签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力。   
  物权法
  物权法
 同时,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。有了严格的物权登记规定,开发商想要“一房多卖”基本没戏,而购房者在产权登记的保护下,无疑将大大地避免私有财产受到侵害。而另一个细节就是,物权法中规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取,具体收费标准将由国务院有关部门会同价格主管部门规定。    小区停车位问题一直困扰着很多新建小区,开发商为了多赚取利润,将原本应该满足社区内业主停车需要的车位出售或租赁给社区外的业主使用。对此,在物权法中,明确规定了建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。同时还规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。对此业内人士认为,如果开发商对业主共有的道路或车位进行相关车位收费,则必须在扣除必要的管理费后,与全体业主共同分享利益。    因为楼间距过密、楼座布局不合理等原因造成建筑通风、采光不良的新建住宅项目屡见不鲜。而造成这一现象的重要原因就是部分开发商为了谋取高利润、擅改规划,导致小区内楼座数增加、楼层数过高、密度过大。在此前景下,“阳光权”这个听上去有点新鲜的问题不断出现在开发商和业主之间的纠纷事件中。因此,此次出台的物权法中特别对相邻建筑物的通风、采光和日照做出了明确规定,要求建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。同时规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。    尽管物业管理条例的出台,使业主大会或业主委员会在小区中发挥的作用日益明显,并成为业主与物业服务公司或开发商解决纠纷的重要沟通桥梁,但由于业主大会或业主委员会的权利仅受行政条例保护,并未上升到法律高度,因此在处理和决定某些社区问题时常常出现虽有权利却无力度的情况。对此,物权法明确规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。而包括制定和修改业主大会议事规则;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;有关共有和共同管理权利的其他重大事项等相关事项必须由业主共同决定。同时,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力;但当业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益时,受侵害的业主也有权请求人民法院予以撤销。    与物权法一样,呼吁尽快开征物业税的声音也是年年高涨。而稳步推进物业税工作已经是“十一五”期间国家税务总局的重要工作之一。此前,业界对物业税之所以迟迟不能开征的阻碍均归于物权法出台的一拖再拖。毕竟,物业税的开征必须要以物权法出台为前提,只有在所有权和与财产所有权有关的财产权理清并纳入法律框架后,物业税的事实才有根本的法律依据。事实上,虽然物业税由于相关配套政策的不完善而无法全面开征,但自2003年国家在出台的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中提出,在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税的要求后,开征物业税的步伐明显加快。截止到2006年底,征收物业税已经在全国6个城市和地区进行了试点,积累了一定的实际操作的经验。如此一来,物权法在正式施行似乎意味着物业税开征已经亮起“绿灯”。    

土地所有权

    根据中国法律规定,土地使用权可以依照法律的规定转让,但土地不得买卖,因此法律上不存在土地所有权的移转问题,依法能够移转的不动产主要是房屋。    (1)国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用。    (2)国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。    (3)集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。    

房屋所有权

    (一)房屋所有权    房屋所有权应从登记过户手续办理完毕时起移转。当事人办理完登记过户手续以后,如果房屋继续由原所有人和第三人占有,则占有人仍负有交付房屋的义务。占有人超过规定期限不履行该义务的,视为非法侵犯他人的房屋所有权,所有人依法可对其提起诉讼或提出请求。    (二)房屋(建筑物)的区分所有    1.房屋所有权,有单独的,也有共有的。单独的房屋所有权,其效力当然及于其所有的房屋的全部;而共有的房屋所有权,虽然从共有人内部关系上来讲,各个共有人或者是各自享其应有部分的权利(按份共有),或者是平等地享有权利(共同共有),但从共有所有权的效力来说,仍然是及于共有房屋的全部。在房屋所有权中。还是一种既非单独、又非共有的“区分所有”的情形,其所有权的效力范围,有其独特之外。    区分所有是区分一建筑物的特定部分为其所有权的标的,严格而言,这与物权的客体须为独立物,以及一物一权主义原则不够符合。但依社会观念,一建筑物区分为若干部分,而各有该部分的所有权,应为常有之事。而且这样也不妨碍物权的公示,无害于交易的安全。    基于物权客体的独立性原则,区分所有的特定部分,须具备一定的条件,才可以为建筑物区分所有的客体。这些条件有:(1)须具有构造上的独立性,即被区分的部分在建筑物的构造上,可以被区分而与建筑物其他部分隔离。(2)须具有使用上的独立性,即建筑物被区分的各部分,可以为居注工作或其他的目的而使用。
  

法律规定条款

    第七十一条 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。    第七十二条 财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。    第七十三条 国家财产属于全民所有。
  财产所有权
  财产所有权
  国家财产神圣不可侵犯,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。    第七十四条 劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有,包括:    (一) 法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等;    (二) 集体经济组织的财产;    (三) 集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施;    (四) 集体所有的其他财产。    集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。    集体所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。    第七十五条 公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。    公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。    第七十六条 公民依法享有财产继承权。    第七十七条 社会团体包括宗教团体的合法财产受法律保护。    第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。    共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。    按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。    但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。    第七十九条 所有人不明的埋藏物、隐藏物,归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人,给予表扬或者物质奖励。    拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物,应当归还失主,因此而支出的费用由失主偿还。    第八十条 国家所有的土地,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法确定由集体所有制单位使用,国家保护它的使用、收益的权利;使用单位有管理、保护、合理利用的义务。    公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权,受法律保护。承包双方的权利和义务,依照法律由承包合同规定。    土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。    第八十一条 国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源,可以依法由全民所有制单位使用,也可以依法确定由集体所有制单位使用,国家保护它的使用、收益的权利;使用单位有管理、保护、合理利用的义务。    国家所有的矿藏,可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采,也可以依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权。    公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权,受法律保护。承包双方的权利和义务,依照法律由承包合同规定。    国家所有的矿藏、水流,国家所有的和法律规定属于集体所有的林地、山岭、草原,荒地、滩涂不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。    第八十二条 全民所有制企业对国家授予它经营管理的财产依法享有经营权,受法律保护。    第八十三条 不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。