经济适用房

经济适用住房
经济适用住房
  经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%~3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素(征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润)构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。而且定期公布不得擅自提价销售。

发展历程

  酝酿时期:1991年
  经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类,是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份,国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“ 大力发展经济适用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”.
  启动、开建时期:1998年
  1997、1998年是房改的关键时期,也是房地产行业的起步时期,当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费,经济适用房于1998年适时推出了,用以解决中低收入家庭住房问题。
  高速发展时期:1999年-2005年
  从1998 年经济适用房开始兴建以后,全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展,房价的相对低廉,逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加,经济适用房迎来高速发展时期。
  质疑时期:2005年-2006年
  1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”,已售经济适用房呈现“高租售率”。
  2、经济适用房都这么难买!凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。
  3、经济适用房小区出现大量有钱人,奔驰宝马屡见不鲜。
  转型时期:2006年8月
  建设部称,经济适用房将一改以往出售的形式,面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。
  有关经济适用住房的一个鲜明的政策建议就是:逐步实现廉租房经济适用房的并轨,形成“租售并举、以租为主”的低收入家庭住房保障制度,覆盖约占20%人口的低收入群体。将政府在经济适用住房建设中的投入确定相应的产权份额,和购房人共有产权,购房人在经济状况好转不符合保障条件时,应当购回政府持有的产权,或者由政府收购其拥有的产权份额,实现保障资金的良性循环。

购买经济适用房的人群条件

  《经济适用住房管理办法》第二十条规定,符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房:
申请住房
                 申请住房
  (一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象;
  (二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭;
  (三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准;
  (四)市、县人民政府规定的其他条件。
  按20条第2款规定,不能再申请经济适用房。

购买步骤

  因每地都不一样,所以以北京为例:根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件,开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》,开发商销售经济适用房,实行政府限价的政策,开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和 朝向房屋的价格。具体的程序是:
  (1)居民购买经济适用住房,凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证,到开发建设单位办理购房手续。
  (2)需要贷款的,由购买人凭登记后的经济适用住房预售(买卖)合同,到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续,房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。
  (3)买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内,到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续,办理房地权属证件。其中,购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房,由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。

购房注意事项

  由于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别,所以在购买时应该注意以下一些问题,
  ▲ 一、位置
选择房子
                 选择房子
  虽然经济适用房的价位人们能接受,但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。
  经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。
  有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少,几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。
  ▲二、户型
  购买经济适用房时,同样要搞清分摊面积、使用面积等概念,充分考察户型。购买时不追求大面积,大的同时也增加房价、物业管理等费用,应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时,应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。
  ▲三、合同及补充合同
  按新《合同法》规定,实行约定优先原则,所以在合同或补充合同中的条款必须签订全面。购房者应在充分了解和考察预售许可证、项目施工情况、产权问题有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房,购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况、物业管理等基础上,仔细研究清楚合同的每一项,并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定,并注明开发商在每项违约时的惩罚办法,必要时请专业律师,考虑清楚了再签才比较妥当。不要偏信广告宣传或是售楼人员的口头承诺,否则后悔莫及。
  ▲ 四、交房
  房建好后,通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了,在开发商交房时别忘了向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳。
  由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。该《办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。《办法》还规定,此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房,仍按当地原有规定执行。

“有限产权”详解

  ·主体限制:主体为低收入家庭
  ·处分权限制:5年内不可上市交易,5年后,政府可优先回购
杜甫的理想
            杜甫的理想
  ·对价限制:购买经适房实际上减免了作为商业住房项目中收取的土地费
  ·所有权限制:经适房可以有条件地转让,业主并未拥有完整所有权
  8月24日,由国务院主持的全国住宅工作会议在北京召开。会议决定,全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。今年年底前,在所有设区城市,凡符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的低保家庭,基本做到应保尽保;明年年底前,覆盖到所有县城。2008年年底前,东部地区和其他有条件的地区,要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭;2010年年底前,全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。
  而在前不久,国务院刚刚发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》),其中规定经济适用住房为政策性住房,购房人拥有有限产权。
  “有限产权”第一次提出,就在房市引起不小的波动。由于新名词的出现以及未来政策的不确定性,市场上经济适用房的二手房交易行为就受到了影响,大多数买卖双方采取了观望行为。
  据21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示,在上述《意见》出台后的一星期内,二手经济适用房买家登记量就下降20.4%,成交量环比下降18.5%。一周来,北京市昌平天通苑、回龙观二手经济适用房成交量减幅最高达到21%;丰台的西南三环地区二手经济适用房成交量减幅达16%;四惠、百子湾地区二手经济适用房成交量减幅达13%。
  可以说,《意见》将有利于低收入家庭的住房改善,但是其仍然留下很多疑问待解,经济适用房政策中第一次出现的“有限产权”为何意?是否影响到政策出台前的购房者?新的《意见》能为经济适用房市场带来多少转机?
  为此,法制日报记者专访了中国人民大学法学院教授刘俊海和中国社会科学院金融研究中心房地产专家易宪容。
  何为有限产权?
  《意见》第十一条规定,严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房,继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。 刘俊海认为,有限产权即为受限制的产权,是指特定的群体在一定范围内才能够享有的所有权。其从四点上体现了“有限”:
  一、经济适用房产权的主体,也就是物权的主体是有限制的,低收入家庭才能有法律上的资格购买经济适用房,如果是高收入者就不可以,这是一个限制。
  二、经济适用房的处分权的限制。如果是完整所有权的话,可以自由交易,但是经济适用房需要5年后才可上市交易,政府可优先回购。
  三、取得经济适用房的对价也是有一定限制的。政府在将经济适用房出售给需要的家庭时,有些应当在商业住房项目中收取的土地费,实际上是减免了。所以在购买产权的时候,支付的对价里面就没有包括国有土地使用权的完整的市场价格,所以对应来讲,所取得的权利也应该受到一定限制。
住房保障
                 住房保障
  四、对于大多数低收入者来说,给与有限产权并不会影响到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以负担得起的房屋的使用价值,为了使这个使用价值得到法律上的确认,所以政府用了“有限产权”这样的概念。经济适用房可以有条件的转让,这和使用权并不一样,这种所有权受到了法律上的限制。
  “有限产权的提出,我觉得有许多积极意义。一是正面地扶持了处于弱势地位的低收入家庭的经济状况;二是预防或者避免高收入者借经济适用房制度推动之机谋取不正当利益。”刘俊海说,“它的适用面是清楚的,转让的权利也限制在5年之后。如果不限制转让期限、转让条件的话,由于投机者的兴风作浪,反而会使广大低收入者享受不到经济适用房的优惠,所以民众一定要理解政策的初衷。
  是否影响到先前购房者?
  《意见》是否针对以前经济适用房的购买者,引起了不小的争论。对于过去购买经济适用房的人来说,如果按照新办法执行则很不公平,因为当初购买经济适用房的时候政府并没有告知将来经济适用房可能被“回购”.
  就此,刘俊海认为,按道理说,法律法规部门规章是应当不溯及既往的。但是以前有很多违规者也同样买了经济适用房,富人买房按照当时的规定也都是不合法的,所以也涉及不到政府违约的问题。
  另外有专家指出,北京市去年出台的未来五年“住房建设规划”当中,已经明确指出,“内循环”不针对旧有经济适用房。经济适用房的购房人对于“有限产权”的担心,源于对政府违约的担心,但从政策制定常识加以判断,各地出台的细则应该不会秋后算账。刘俊海指出经济适用房目前存在以下几个问题:
  一、经济适用房在有些地方供应不足;二、在已修建经济适用房的存量中,存在资源配置的不公平、不合理,有一些住房面积达到120平米、200多平米,实际上买房子的还是富人,违背了经适房制度设计的初衷;三、高收入者从单位开具虚假证明,骗取购买经济适用房的机会,但真正的低收入者仍然买不到经济适用房;四、经济适用房在销售过程中存在透明度不高的现象,有些地方存在暗箱作业实施后可能面临的问题
  易宪容认为,《意见》向有利于广大民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场发展模式上迈出了一步。但是,其中仍然有许多方面值得商榷与改进的地方。
  易宪容在博客中提到,《意见》并不是在一个大的公共决策上思考,其政策也就无法采取民主、科学的方式来实现房地产市场相关利益者的利益关系达到平衡,无法在城市低收入者、城市中等收入者、农民工、地方政府、保障性住房开发商等之间达成利益平衡关系。
  一、城市低收入者如何来界定,它对城市居民的覆盖率有多大。对于低收入者来说,由于低收入者的评估标准是以各地方的具体情况来确定(没有统一标准)及动态的,这就必然造成不同的地方低收入者评估标准巨大的差异性。这种差异性表面上是适应各个地方的实际情况,但是也迫使低收入者大量从一个地方流向另外一个地方,即不断地向低收入者评估标准较高的地方流动,从而使得低收入评估标准较高地方的人口聚集越来越严重,从而导致低收入评估标准高的地方的住房矛盾越来越严重。
  二、修建廉租屋及经济适用房的土地是划拨的,而土地的划拨不仅会减少地方政府土地出让金的收入、政府寻租的机会,而且也会减少当地GDP的增长速度。面对这样一种严重利益冲突,尽管《意见》要求各地方政府以当地财政预算的方式来保证保障性住房达到某一比例关系,但是,在这种利益冲突面前要完全落实保障性住房建设的安排是不容易的。
  三、保障性住房建设的利益不平衡还表现在政府划拨土地给开发商的划拨方式上、表现为房地产开发商获得划拨土地后对经济适用房的订价与住房质量利益平衡上。如果保障性住房监管体系不完善,在经济适应房的价格一定的情况下,开发商为了获得更多的利润,有可能会对这些住房质量上做文章或为了降低经济适用房的成本而生产低质量来损害消费者的利益等等。
  另外,《意见》对低收入者适用标准、廉租屋及经济适用房的建筑面积标准、相应资金的来源、相关住房的产权界定尽管有详细的规定,但所设定标准的地方化、弹性化及动态化,这看上去会因地制宜,有利于各地方的可操作性,但实际上一定会使得严重差异性,从而使得地方政府能够采取各种方式来化解与消散保障性住房的政策。
  “希望政府能够以民主决策的方式,把中国的住房问题作为一个重大的公共决策问题,让全国人民集思广益,这样才能找到好的办法,在各方利益反复博弈的基础上达到利益平衡。这样,才是中国的房地产市场发展根本之道。”

经济适用房与商品房的区别

  商品房 经济适用房 房改房 三种房产证有何异同
现状
                     现状
  获得土地的方式不同,经济适用房建设用地实行行政划拨,免交土地出让金;商品房采用出让方式须交纳土地出让金;
  成本结构不同;
  租售政策不同,经济适用房只售不租,商品房不受限制;购买条件和对象不同,经济适用房享受政府优惠,其购买对象是特定的,只供给城镇中低收入家庭,因而要实行申请审批制度,商品房购买对象和条件不受限制;
  价格政策不同,经济适用房出售实行政府指导价,不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人; 房屋的产权分四部分:使用权、占有权、处置权和收益权,与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后,收益全部归个人所有。
  近来不断有读者询问,不同性质房产的产权证有何不同?能否把经济适用房或房改房的房产证变更成商品房的?
  据介绍,目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种:普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的,都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证,其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分。
  一、商品房。完整的房屋所有权包括四个部分:房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利,在不违反法律规定的情况下,可以自由的转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的限制和干涉,其收益全部归个人所有,购买人除税费外不需要交其他的费用。
  二、经济适用房。国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定:职工个人购买的经济适用房,房屋产权归职工个人所有,已取得合法产权证书,即可依法进入二级市场上市交易。上市后,其收益全部归个人所有。这就是说,经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样,惟一不同的是,经济适用房在出售时,购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金,没有标定地价的,土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样,在办理完产权过户手续后,购买人所得到的就是普通商品房的产权证书,再次交易的时候,就无需交纳土地出让金了。
  三、房改房。房改房产权证基本可分为两种:按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。
  成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置,但该房屋不能办理赠与,在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定,成本价的产权人可选择两种收益方式:1.直接上市进行交易,由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话,房屋售价每平方米超过4000元以上的部分,产权人要和原产权单位进行收益分成,具体是每平方米在4000至5000元的部分,80%归个人所有,20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分,50%归个人,50%归原产权单位。2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易,具体操作是由评估部门对房屋进行评估,然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金,再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样,成本价产权证就变成商品房产权证了,这种情况下,售房款除税费外,收益全部归产权人所有。
  标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有,而在处置权和收益权上就受到很大的限制了,标准价的房屋也不能赠与。首先,标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权,原产权单位拥有其中部分价值份额,产权人要想上市交易,原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权,交易后,售房款在扣除税费后,由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额,将标准价变成成本价,就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是,已经按照标准价出售的公房,原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态,并且在交易管理部门致函敦促后超过10天时限的,视为单位放弃优先购买权,职工可直接上市交易。
  对读者提出能否将经济适用房的房产证变更为商品房的以及如何变更这一问题,市国土房管局有关负责人明确答复,目前还没有出台有关的规定。

有关经济适用房问题

  问:购买的经济适用住房能否用于自住以外的用途?
避免漏洞
                 避免漏洞
  答:经济适用住房只能自住,不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。违反规定擅自改变房屋使用用途、转租或转借他人居住的,由区(县)住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按市场价补足购房款,五年内不得再次申请。
  问:为什么经济适用住房再上市交易政策要采取“新房新办法、老房老办法”?
  答:按照国务院24号文件的有关精神,已购经济适用住房5年内由政府回购,5年后再上市交易需补交土地收益等价款。在制定北京市经济适用住房再上市政策时,为更好的兼顾国家个人利益,兼顾前后市场环境,兼顾新老政策衔接,政府充分尊重和保护按老政策购买经济适用住房家庭的合理收益,按照“新房新办法、老房老办法”的思路,制定了我市已购经济适用住房上市出售规定。
  问:如何区分“新房”和“老房”?
  答:以《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》下发之日作为“新房”和“老房”的区分点。下发之日后签订经济适用住房房屋买卖合同的为新房,下发之日前签订合同的为老房。
  问:“新房”和“老房”上市交易政策有何不同?
  答:按照《通知》规定,经济适用住房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的(包括购买的二手经济适用住房),无论新房还是老房均不得上市,确需出售的,产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请,由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人(购房人须按照有关规定,已办理经济适用住房的购买资格审核手续),由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。
  取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年上市交易的,应补交土地收益等价款。新房出售补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%确定;老房出售时产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。同等价格条件下,已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
  问:家庭出售经济适用住房后是否还可购买其他保障性住房?
  答:将已购经济适用住房按市场价格出售的购房家庭,不得再购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房。将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭,如再次申购经济适用住房的,应当按照现行规定重新申请。
  问:居民购买经济适用住房如何交纳物业管理费?
  答:经济适用住房小区物业管理收费执行市价格主管部门专门制定的收费标准。
  问:在《办法》出台前已经通过了经济适用住房购房资格审批,新政策出台后是不是就作废了?如果不作废是不是可以直接申请购买经济适用住房?是否应该有优先轮候的政策?
  答:根据《办法》规定,老审核表不再办理延期手续,须按现行的审核标准和规定程序提交相关证明材料,到户口所在地街道或乡镇人民政府申请轮候。符合现行准入标准,经公示无异议纳入轮候,轮候时间从原核准的购买资格之日起计算。承诺放弃购买经济适用住房,可优先配售限价商品住房。
  问:申请家庭审核通过后,购买资格是否终身有效?
  答:已经由市住房保障管理部门备案的申请家庭,在家庭收入、住房或资产情况等方面发生变化的,应如实向区(县)住房保障管理部门报告,区(县)住房保障管理部门会同有关部门对其申报情况进行复核,并根据复核结果进行调整。区(县)住房保障管理部门也可对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。
  申请家庭不及时、不如实申报住房、收入、家庭人口及资产情况的,依据有关规定予以处理。
  此外,《百问百答》还对弄虚作假骗购经济适用住房资格的个人将怎么处理进行了回答。对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房情况及伪造相关证明的申请人,由区(县)住房保障管理部门取消其申请资格,构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任;已骗购经济适用住房的,由区(县)住房保障管理部门责令申请人退回已购住房或按市场价补足购房款。查实的骗购家庭由市住房保障管理部门组织媒体曝光,五年内不得再次申请。